賃貸借契約 「東京ルール」とは？？
民間賃貸住宅に関し、退去時の敷金の精算や入居期間中の修繕をめぐる紛争など、多くのトラブル相談が寄せられていることから、紛争の未然防止を図るため契約時点での的確な説明が義務付けされました。
その「東京ルール」は、東京都における賃貸住宅の紛争防止のための施策全般の事。
一般には、平成16年10月に施行された「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」（賃貸住宅紛争防止条例）のことを指しています。
この条例では、宅建業者が借主に書面を交付し退去時の原状回復と入居中の修繕について、 費用負担の伴う「法律上の原則」や「判例により定着した考え方」などを説明します。
この条例は、 宅建業者が媒介（仲介）・代理を行う東京都内にある居住用の賃貸住宅に適用されます。
具体的にどんな事が示されているの？？
①退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること
②入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること
③賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項
④修繕及び維持管理等に関する連絡先
経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しないとされています。賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責任と認められる部分については賃借人が､その復旧費用を負担するとされています。
この条例には例外としての特約を定める事が出来るとされています。
特約の条件
次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直しなどのリフォーム、古くなった設備を最新のものに取り替えるなど建物の価値を増大させる修繕であるグレードアップは、貸主の負担です。
これらは原状回復とは異なります。
クロスを破損した場合の借主の負担はm2単位が原則です。しかし、破損部分だけを張り替えることで、色褪せた他の古い部分と色が異なってしまうような場合は、借主は原状回復義務を十分に果たしていないともいえます。その場合は、クロス一面分の張替えを借主の負担とすることもありますが、経過年数を考慮し、通常損耗・経年変化分を差し引いたものが、借主の金銭的な負担となります。なお、貸主が色合わせのために部屋全体の張替えを行う場合には、破損していない残りの面の張替え費用は貸主の負担となります。
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経年劣化に伴う修繕・原状回復費用は貸主負担
